Судья: Красиева С.А. Дело № 33-4591/2025 (2-22/2025)

Докладчик: Жилин С.И. УИД: 42RS0037-01-2024-000616-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июня 2025 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Молчановой Л.А.

судей Жилина С.И., Морозовой О.В.

при секретаре Маниной С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жилина С.И. гражданское дело по апелляционным жалобам Есенкова Алексея Викторовича, представителя Погосяна Артура Робертовича - Новикова Антона Николаевича, представителя индивидуального предпринимателя Тютюн Ирины Викторовны-Калинина Вячеслава Николаевича, Азизян Ани Вараздатовны на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 года

по иску Юргинского межрайонного прокурора к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Юрги, Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

УСТАНОВИЛА:

Юргинский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги (далее КУМИ г.Юрги), Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Исковые требования прокурор мотивирует тем, что договором № аренды земельного участка от 07.08.2019, заключенным между КУМИ г. Юрги и ООО «Центр», последнему предоставлен в аренду земельный участок <адрес>, общей площадью 26331кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов торговли (период строительства).

Дополнительным соглашением № от 13.08.2021 с 09.06.2020 произведена замена арендатора на ООО «Волга».

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.07.2021 торговый центр <адрес>, общей площадью 1 430,1 кв.м. введен в эксплуатацию.

Далее право собственности на торговый центр на основании договора купли - продажи от 18.01.2022, заключенного с ООО «Волга», перешло в долевую собственность Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), Агоян Е.А (1/2 доля в праве).

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 03.03.2022 № между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. 04.03.2022 заключен договор купли - продажи земельного участка № <адрес> общей площадью 26331кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы).

Приведённый договор купли-продажи является недействительным в силу ст.168 ГК РФ. В его пределах какие-либо иные объекты капитального строительства отсутствуют. Отсутствие на земельном участке иного объекта капитального строительства позволяет осуществить его возврат в натуре.

Собственники земельного участка <адрес>, общей площадью 26331кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры, на основании соглашения от 29.04.2022 произвели раздел данного участка на три самостоятельных, определив необходимую площадь для использования под торговым центром. Участок площадью 9 303 кв.м. <адрес> земельный участок № в соответствии с соглашением собственников от 29.04.2022 перешел в собственность Погосяна А.Р. Участок площадью 5 395 кв.м. <адрес>, земельный участок №, в соответствии с соглашением собственников от 29.04.2022 перешел в собственность Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), Агоян Е.А (1/2 доля в праве) и используется для эксплуатации объекта недвижимости. Участок площадью 11 633 кв.м. <адрес> земельный участок № в соответствии с соглашением собственников от 29.04.2022 перешел в собственность Погосяна А.Р.

Погосян А.Р. продал земельный участок № на основании договора купли-продажи от 08.06.2023 ИП Тютюн И.В. за 20 000 000 рублей, а земельный участок № на основании договора купли-продажи от 14.02.2024 Азизян А.В. за 3 336 200 рублей.

Таким образом, действия собственников земельного участка № свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли, а выделенного из него впоследствии земельного № площадью 5 395 кв.м. достаточно для эксплуатации здания торгового центра.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 года исковые требования Юргинского межрайонного прокурора к КУМИ г.Юрги, Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворены.

Судом постановлено:

«Признать недействительным договор № от 04 марта 2022 г. купли–продажи земельного участка №, расположенного <адрес>, общей площадью 26 331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово -развлекательные центры (комплексы), заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А.

Применить последствия недействительности сделки - привести стороны в первоначальное положение: земельный участок №, расположенный <адрес>, земельный участок №, возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ, прекратив на него право собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Юрги в пользу Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А. сумму оплаты стоимости земельного участка в размере 6 231 000 рублей, из которых в пользу Агоян Е.А. – 3 115 500 руб., Есенкова А.В. – 1 557 750 руб., Погосяна А.Р.- 1 557 750 руб.

Признать недействительным соглашение о разделе земельного участка № расположенного <адрес>, от 29.04.2022г., заключенное между Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о разделе первоначального земельного участка №, об образовании и постановке на учет вновь образованных земельных участков.

Признать недействительным договор купли - продажи от 08.06.2023 земельного участка площадью 11633 кв.м., расположенного <адрес>, №, заключенный между Погосяном А.Р. и индивидуальным предпринимателем Тютюн И.В.

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок № площадью 11 633 кв.м., расположенный <адрес>, земельный участок №, прекратив на него право собственности Тютюн И.В.

Признать недействительным договор № купли-продажи земельного участка в рассрочку от 14.02.2024 площадью 9 303 кв.м., расположенный <адрес> заключенный между Погосяном А.Р. и Азизян А.В.

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок № площадью 9 303кв.м., расположенный <адрес>, земельный участок №, прекратив на него право собственности Азизян А.В.

Взыскать в доход местного бюджета судебные расходы с Погосяна А.Р. – 15 000 руб., Есенкова А.В.– 15 000 руб., Агоян Е.А.-30000 руб., Тютюн И.В. – 60 000 руб., Азизян А.В. – 60 000 руб.

С принятым решением не согласились ответчик Есенков А.В., представитель ответчика Погосяна А.Р.- Новикова А.Н., представитель ответчика ИП Тютюн И.В.-Калинина В.Н., ответчик Азизян А.В.

В апелляционной жалобе Есенков А.В. просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска прокурора.

В обосновании апелляционной жалобы Есенков А.В. указывает, что суд неверно истолковал норму права, подлежащую применению, не исследовал в надлежащей форме представленную им позицию Верховного суда Российской Федерации по вопросу рассмотрения дел соответствующей категории, в котором указано, что судам следует руководствоваться новой редакцией Земельного кодекса РФ. Не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. предоставлялся только для строительства, а не для осуществления эксплуатации уже построенного здания торгового центра. Так в материалах дела имеется распоряжение КУМИ г.Юрги от 05.08.2021 №, согласно которому земельному участку № установлен новый вид разрешенного использования - объекты торговли. Между КУМИ г.Юрги и ООО «Волга» был заключен договор аренды в отношении вышеуказанного земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. под размещение объектов торговли, а не под строительство, что подтверждается решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.02.2022. Считает, что вывод суда о том, что участок выбыл из владения собственника (муниципалитета) помимо его воли является безосновательным и опровергается материалами дела. КУМИ г. Юрги по своей воле издал распоряжение от 05.08.2021 № «О внесении изменений в договор аренды земельного участка, изменение вида разрешенного использования». Суд сделал неосновательный вывод относительно стоимости земельного участка, о том, что земельный участок продан по цене ниже рыночной, ссылаясь на комплексную судебную экспертизу. Экспертиза в данной части является недостоверным доказательством, поскольку вопрос о стоимости земельного участка по состоянию на 03.03.2022 на разрешение экспертов судом не ставился. Вывод суда о существенном занижении цены приобретения земельного участка несостоятелен и по причине того, что согласно Закону Кемеровской области от 07.02.2013 210-ОЗ «О цене земельных участков» стоимость такого выкупаемого участка составляет 60% от его кадастровой стоимости. На момент заключения договора купли-продажи от 04.03.2022 кадастровая стоимость составляла 10 3385 000 рублей, следовательно, цена его продажи составила 6 231 000 рублей. Судом нарушен принцип «единства судьбы» земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Поскольку на спорном земельном участке располагается здание торгового центра, принадлежащее на праве собственности ответчикам, поэтому последние имеют исключительное право на такой земельный участок. Суд не дал оценку экспертным заключениям ООО «Областной кадастровый центр» от 01.07.2024 и ООО «Полярник» от 26.12.2024, однако в данных заключениях содержится информация о то, что конфигурация, границы и площадь земельного участка № являются допустимыми для эксплуатации, расположенного на нем здания торгового центра, а также установлено соответствие требованиям законодательства. Судом необоснованно удовлетворены требования прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи от 08.06.2023 и от 14.02.2024, а также требования о прекращении права собственности на земельный участок, поскольку на это отсутствовали правовые основания. Оснований для прекращения права собственности ответчиков на земельные участки, возврате земельных участков, признании права муниципальной собственности на земельные участки не имелось.

В апелляционной жалобе представитель Погосяна А.Р. – Новиков А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска прокурора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что решение судом принято с нарушением норм материального права, при недоказанности, установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела. Собственники здания торговой центра обладали исключительным правом на выкуп земельного участка под их объектом недвижимости, для этого они обратились в КУМИ г. Юрги, с которым в последующем на основании распоряжения КУМИ г.Юрги от 03.03.2022 № был заключен договор купли-продажи от 04.03.2022. Цена земельного участка была установлена с учетом требований императивных норм и не могла произвольно определяться КУМИ г.Юрги. Вывод суда о продаже земельного участка по заниженной стоимости противоречит законодательству. Суд не мог исследовать вопрос о рыночной стоимости земельного участка в целях определения стоимости выкупа участка, поскольку цена выкупа определяется кадастровой стоимостью, а оспаривание кадастровой стоимости подсудно областным судам. Считает, что конфигурация участка соответствовала требованиям действующего законодательства как на момент его формирования, так и на момент выкупа, доказательств иного не представлено. Полагает, что превышение в площади участка является не столь существенным, чтобы признавать сделку недействительной. Заключая договор купли-продажи спорного участка, КУМИ г.Юрги проявил волю на отчуждение участка в частную собственность. Так КУМИ г.Юрги совершались последовательные действия по принятию заявления от ответчиков, изданию соответствующего распоряжения от 03.03.2022 №, заключение на его основании договора купли-продажи от 04.03.2022 № и регистрация права собственности за ответчиками. Само по себе нарушение порядка предоставления земельных участков государственными (муниципальными) органами не означает выбытие имущества помимо воли собственников. Нахождение в собственности Погосяна А.Р. участка № не нарушает права иных лиц и истребование данного земельного участка без разрешения судьбы расположенного на нем здания ТЦ недопустимо, поскольку данный объект прочно связан с землей. В случае установления судом чрезмерности площади участка договор купли-продажи земельного участка № должен быть признан недействительным в части чрезмерности площади. Действительной частью сделки, которая может сохранить силу, является территория участка с №, поскольку ее достаточно для эксплуатации здания. Только собственники торгового центра имеют право на выкуп земельного участка, расположенного под ним, необходимого для эксплуатации здания. Признание договора недействительным полностью нарушает права собственников торгового центра. Судом не дана оценка экспертному заключению ООО «Областной кадастровый центр», согласно которому сохранение и эксплуатация торгового центра на земельном участке № не нарушает требования градостроительного, земельного, строительного законодательства, экологические и пожарные нормы и правила, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Не дана оценка экспертному заключению ООО «Полярник», согласно которому существенные нарушения отсутствуют. Данные заключения подтверждают, что эксплуатация здания ТЦ на спорном земельном участке не нарушает не чьих прав и является допустимой. Суд отказал ответчикам в назначении повторной экспертизы. Считает, что судом неверно установлено, что ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. являются недобросовестными покупателями. Они купили земельные участки непосредственно у Погосяна А.Р., чье право собственности было подтверждено записями в ЕГРН и были представлены правоустанавливающие документы, следовательно, ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В, Погосян А.Р. нельзя назвать недобросовестными покупателями, истребовать у них земельные участки невозможно. Прокурором пропущен срок исковой давности по оспариванию сделки купли-продажи от 04.03.2022 земельного участка №

В апелляционной жалобе представитель ИП Тютюн И.В. -Калинин В.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое, которым в удовлетворении иска прокурора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ИП Тютюн И.В. является добросовестным покупателем земельного участка №, который не может быть истребован из ее законного владения. Она не должна и не могла знал о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А., она проверила правоустанавливающие документы на предмет их наличия и достоверности, проверила сам участок, который был свободен от объектов иных лиц. Считает, что в удовлетворении требований прокурора должно быть отказано на основании статьи 167 ГПК РФ. Вывод суда об отсутствии воли не соответствует материалам дела и сделан с нарушением действующего законодательства. Указывает, что участок № выбыл из владения КУМИ г. Юрги по его воли путем издания распоряжения от 03.03.2022 №, а затем заключения договора купли-продажи от 04.03.2022 и подписания акта приема -передачи земельного участка покупателем. Без понуждения формировал условия договора купли-продажи. Доказательств иного в материалы дела не представлено. Рыночная цена не имеет отношения к возмездности приобретения участка и не должна исследоваться судом. Цена земельного участка м № между сторонами была определена добровольно, денежные средства переданы продавцу в полном объеме, что подтверждается материалами дела. Кроме того, указание в договоре иной цены, чем рыночная, основанием для признания недобросовестным покупателем не является. Договор купли- продажи от 04.03.2022 является оспоримой сделкой, срок исковой давности которого пропущен истцом. Выводы суда о ничтожности сделки и не истечении срока давности не соответствуют материалам дела и сделаны с нарушением законодательства. Поскольку договор купли-продажи является оспоримой сделкой, то срок исковой давности истек 04.03.2023.

В апелляционной жалобе Азизян А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора отказать.

В обоснование апелляционной жалобы указывает что ее муж Абраамян А.С. не был привлечен к участию в деле, права и законные интересы которого нарушены. Выводы суда о том, что у неё денежных средств на приобретение земельного участка не имелось необоснованны, суду представлены доказательства возмездности сделки, при этом суд не дал данным документам оценку. Считает себя и ИП Тютюн И.В. добросовестными покупателем, вывод суда об обратном противоречит фактическим обстоятельствам дела. Требования к ней в рамках рассмотрения дела должны разрешаться на основании статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ. Оснований для истребования имущества и прекращения права не имеется, поскольку является добросовестным покупателем земельного участка, не знала и не могла знать о наличии каких-либо пороков договора купли продажи, заключенного между КУМИ г.Юрги и Погосяном А.Р. Указывает, что приобрела участок возмездно у Погосяна А.Р., чье право собственности подтверждено записью в ЕГРН. Считает, что предприняла все меры по проверке правоустанавливающих документов. Вывод суда об отсутствии воли на отчуждение земельного участка ничем не подтверждается, наоборот в материалах дела имеется распоряжение КУМИ г.Юрги от 03.03.2022 №, договор купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 №, а также акт приема-передачи земельного участка покупателем, что подтверждает наличие воли КУМИ г.Юрги на продажу земельного участка. Поскольку договор купли-продажи земельного участка № является оспоримой сделкой, срок исковой давности пропущен.

На апелляционную жалобу Есенкова А.В. представителем администрации г.Юрги Семенчиковой И.А. принесены письменные возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

На апелляционные жалобы прокурором принесены возражения, просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Погосяна А.Р. -Новиков А.Н., ИП Тютюн И.В.- Калинин В.Н., Азизян А.В. -Тодоров А.Ю. поддержали доводы апелляционных жалоб, просили решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представители администрации г.Юрги Дягилева Ю.С., Федотова Т.Н. поддержали доводы, изложенные в письменном возражении, просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте слушания извещены своевременно и надлежащим образом. Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда в сети Интернет. В соответствии с ч.3 ст. 167 судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2005 ООО «КОРА-ТК» приобрело у ИП Опарина О.В. незавершенный строительством объект общей застроенной площадью 4115,4 кв.м., расположенный <адрес>

Объект представляет собой трёхэтажное здание незаконченное строительством, находящееся на земельном участке № площадью 7 237,08 кв.м. (т.1 л.д.208).

Земельный участок № площадью 7 237,08 кв.м. был предоставлен Опарину О.В. в аренду на основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги Есенкова А.В. и договора аренды земельного участка от 27.05.2002, категория земель – земли поселений, срок аренды земельного участка до 14.02.2003, использование земельного участка под незавершённым строительством объектом социально-бытового назначения (т.1 л.д.207-208).

На основании распоряжения КУМИ г.Юрги от 30.06.2005 и договора аренды земельного участка от 05.07.2005 земельный участок № общей площадью 7 237,08 кв.м. был передан в аренду ООО «КОРА-ТК», срок аренды по 20.06.2006, использование земельного участка под строительство объекта социально-бытового назначения (т.1 л.д. 209-212).

04.05.2006 между КУМИ г. Юрги и ООО «КОРА-ТК» заключен договор аренды земельного участка № общей площадью 1911,6 кв.м. для использования под временную автостоянку, срок аренды земельного участка по 21.01.2007 ( т.1 л.д.213-216).

На основании постановления Главы города Юрги от 17.03.2009 земельные участки № площадью 7237,08 кв.м., расположенный <адрес> и № площадью 1911,6 кв.м., расположенный <адрес> преобразованы в земельный участок № общей площадью 20 689 кв.м., расположенный <адрес>, общественно-деловая зона, участок №, категория земель -земли населенных пунктов, предназначенный под строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей (т. 1 л.д.217-219, л.д.234).

В соответствии с договором аренды от 12.05.2009 КУМИ г. Юрги предоставило в аренду ООО «КОРА-ТК» земельный участок № общей площадью 20 689 кв.м. на срок по 04.05.2012, цель использования земельного участка -строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей (т. 1 л.д.234-236).

01.09.2011 ООО «КОРА-ТК» продало незавершенный строительством объект общей застроенной площадью 4 115,4 кв.м., расположенный <адрес>, ответчику Погосяну А.Р. (т.2 л.д. 170-172).

ООО «КОРА-ТК» и Погосян А.Р. обратились с заявлением в КУМИ г. Юрги о разделении земельного участка № на два отдельных участка.

На основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги от 17.05.2012 земельный участок № разделен на два участка: земельный участок общей площадью 2 932 кв.м. №, расположенный <адрес> и земельный участок общей площадью 17 703 кв.м. №, расположенный <адрес> (т.1 л.д.238-247).

В июне 2013 года Погосян А.Р. обратился с заявлением в КУМИ г. Юрги о заключении с ним договора аренды земельного участка № (т.2 л.д.184).

На основании распоряжения председателя КУМИ г.Юрги Есенкова А.В. от 03.07.2013 и договора аренды земельного участка от 05.07.2013 Погосяну А.Р. предоставлен в аренду земельный участок № общей площадью 17703 кв.м., срок аренды по 12.03.2017, разрешённый вид использования: земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов (незаконченный строительством объект) (т.2 л.д.176-178, л.д.182).

На основании договора купли-продажи от 11.09.2014 Погосян А.Р. в лице директора Погосяна А.Р. продал ООО «Сибинвест» незаконченный строительством трехэтажный объект, расположенный <адрес> (т.2 л.д.229).

В сентябре 2014 года ООО «Сибинвест» в лице Погосяна А.Р. и Погосян А.Р. обратились к председателю КУМИ г. Юрги Есенкову А.В. о заключении договора аренды, передачи прав и обязанностей по договорам аренды, включении в договор аренды ещё трех смежных земельных участков № (4119 кв.м.), № (1577кв.м.) и № (2932кв.м.), ранее предоставленных на основании договоров аренды (т.2 л.д.228).

На основании распоряжения председателя КУМИ г.Юрги Есенкова А.В. от 23.09.2014 Погосяну А.Р. разрешено передать права и обязанности по договорам аренды земельных участков ООО «Сибинвест», вместе с тем, 23.09.2014 между КУМИ г. Юрги и ООО «Сибинвест» в лице директора Погосяна А.Р. заключен договор аренды на земельные участки № общей площадью 17 703 кв.м., № общей площадью 4 119 кв.м., № общей площадью 1 577 кв.м., № общей площадью 2 932 кв.м. Срок действия договора аренды по 17.09.2019 (т.2 л.д.230-233).

Распоряжением зам. Главы-города -председателя КУМИ г. Юрги Есенкова А.В. от 30.09.2024 утверждена схема расположения земельного участка, образованного путём объединения земельных участков № общей площадью 26 331 кв.м., расположенного <адрес>, установлен разрешённый вид использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (период строительства) (т.2 л.д.227).

В соответствии с дополнительным соглашением № к договору аренды земельного участка от 23.09.2014 КУМИ г. Юрги сдал ООО «Сибинвест» в аренду земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. (т. 2 л.д.233).

На основании распоряжения Зам.Главы города-председателя КУМИ г. Юрги от 05.02.2015, договора аренды земельного участка от 06.02.2015 КУМИ г. Юрги сдал в аренду ООО «Сибинвест» земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м., расположенный <адрес>, разрешённый вид использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (период строительства), категория земель: земли населённых пунктов (т. 2 л.д.234-238).

13.12.2017 между ООО «Сибинвест» в лице директора Погосяна А.Р. и ООО «Центр» в лице генерального директора Погосяна А.Р. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного <адрес> на земельном участке №. Объект незаконченный строительством перешёл в собственность ООО «Центр» (т.2 л.д.53-54, л.д.241).

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 19.07.2019, договора аренды от 07.08.2019 ООО «Центр» предоставлен в аренду земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. (т. 2 л.д.55, л.д. 243-245).

20.05.2020 ООО «Центр» выдано разрешение на строительство торгового центра <адрес> (т.3 л.д.6-8).

В связи со сменой собственника незавершенного строительством объекта, расположенного <адрес>, с ООО «Центр» на ООО «Волга», последнему в лице директора Айрапетян А.М. выдано разрешение на строительство торгового центра от 11.06.2021 <адрес> (т.3 л.д.14-16).

Затем 19.07.2021 администрацией г. Юрги выдано ООО «Волга» разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра, расположенного <адрес>, общей фактической площадью 1430,1 кв.м (т.3 л.д.23-27).

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 05.08.2021, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07.08.2019, произведена замена арендатора ООО «Центр» на ООО «Волга» в отношении земельного участка № общей площадью 26 331 кв.м., постановлено считать арендатором земельного участка ООО «Волга» по договору аренды земельного участка от 07.08.2019, вид разрешённого использования: объекты торговли (т.2 л.д.56-57).

В ноябре 2021 ООО «Волга» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, предоставив отчет оценщика ООО «Сибирское юридическое бюро» (т.8 л.д. 201-256), в результате чего кадастровая стоимость земельного участка № площадью 26 331 кв.м. установлена в размере рыночной стоимости 10 385 000 рублей (т.8 л.д.265) вместо предыдущей кадастровой стоимости 69 217 616,25 рублей (т.8 л.д.230).

18.01.2022 ООО «Волга» продало здание торгового центра общей площадью 1430, 1 кв.м., расположенное №, в общую долевую собственность Агоян Е.А. (1/2 доля в праве), Погосяна А.Р. (1/4 доля в праве), Есенкова А.В. (1/4 доля в праве), что подтверждается договором купли-продажи от 18.01.2022 (т. 2 л.д.58-60).

На основании распоряжения председателя КУМИ г.Юрги от 03.03.2022 Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В. в собственность за плату без проведения торгов постановлено передать земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м., определена цена продажи земельного участка в сумме 6231000 рублей (т.2 л.д.61).

04.03.2022 между КУМИ г. Юрги и Агоян Е.А., Погосяном А.Р., Есенковым А.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка № общей площадью 26 331 кв.м., земельный участок приобрели в собственность Агоян Е.А. 1/2 доли земельного участка, Погосян А.Р. -1/4 доли, Есенков А.Р. -1/4 доли. Цена продажи земельного участка 6 231 000 рублей. Разрешённый вид использования земельного участка: объекты торговли (т.2 л.д.62).

29.04.2022 соглашением между собственниками Погосяном А.Р., Есенковым А.В., Агоян Е.А. земельный участок № общей площадью 26331 кв.м. разделен на три земельных участка: земельный участок площадью 9 303 кв.м., расположенный <адрес> (земельный участок № земельный участок площадью 5 395 кв.м., расположенный <адрес> (земельный участок № земельный участок площадью 11633 кв.м., расположенный <адрес> (земельный участок № (т.1 л.д.36-37, л.д.127).

В результате раздела земельный участок площадью 9 303 кв.м. № и земельный участок площадью 11633 кв.м. № перешли в собственность Погосяна А.Р., а земельный участок площадью 5395 кв.м. № в собственность Погосяна А.Р. (1/4 доли), Есенкова А.В. (1/4 доли), Агоян Е.А. (1/2 доли). Сведения о права собственности Погосяна А.Р., Есенкова А.В., Агоян Е.А. на образованные в результате раздела земельные участки внесены в ЕГРН.

08.06.2023 Погосян А.Р. продал земельный участок № общей площадью 11 633 кв.м. ИП Тютюн И.В. за 20 000 000 рублей (т.1 л.д.34-35), а также 14.02.2024 продал земельный участок общей площадью 9 303 кв.м. № Азизян А.В. за 3 336 200 рублей (т. 1 л.д.38-39). Право собственности ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из ЕГРН (т.1 л.д. 62-75, л.д.76-79).

По делу проведена комплексная судебная экспертиза Томским экспертно-правовым центром «Регион-70» от 21.10.2024 (т.10 л.д.7-95).

Эксперты дали в своём заключении следующие выводы:

-земельный участок № на момент формирования соответствовал по предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного использования правилам землепользования и застройки г. Юрги, действовавшим в 2014 году;

-площадь земельного участка, необходимая и достаточная для использования здания общей площадью 1430,1 кв.м, расположенного <адрес>, №, составляет 6006 кв.м.;

-площадь, занятая зданием (1526 кв.м.), а также площадь, необходимая и достаточная для использования здания (6006 кв.м.), не соответствуют площади земельного участка №, предоставленного 04.03.2022 в собственность. Площадь земельного участка №, предоставленного 04.03.2022 в собственность (26331кв.м.), значительно превышает площадь, необходимую для использования здания №

-строительство автостоянки, на указанное в проектной документации количество автомобилей, не выполнено. Благоустройство земельного участка № не произведено;

-рыночная стоимость земельного участка № на 29.10.2014 с учетом округления, составляет: 12 064 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка № на дату оценки 03.03.2022 с учетом округления составляет: 21 076 000 рублей.

По мнению прокурора договор купли-продажи земельного участка № от 04.03.2022 является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку площадь предоставленного земельного участка в размере 26 331 кв.м. существенно превышает площадь, располагавшегося на нём объекта недвижимости - 1 430,1 кв.м., необходимость использования земельного участка для эксплуатация строения именно в таком размере не доказана, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 нарушены положения закона, в соответствии с которыми исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, действия собственников земельного участка № общей площадью 26 331 кв.м. свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли, признание недействительной первоначальной сделки влечёт недействительность всех последующих сделок.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, Гражданский кодекс Российской Федерации относит к недвижимым вещам (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако наличие на участке принадлежащем гражданину на праве собственности, зарегистрированного в установленном порядке объекта в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его безусловное право на приобретение в собственность участка без проведения торгов, площадь которого значительно превышает необходимую для использования объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Удовлетворяя исковые требования прокурора о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок суд указал конкретные мотивы, по которым пришёл к таким выводам, дал юридическую квалификацию оспариваемым сделкам и правовую оценку доводам прокурора.

На момент предоставления 04.03.2022 земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. № в собственность за плату без проведения торгов на участке имелось принадлежащее ответчикам Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В. здание торгового центра общей площадью 1430,1 кв.м., строительство которого было завершено и которое было введено в эксплуатацию.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года, пункт 53).

Так, возведение на земельном участке общей площадью 26 331 кв.м. торгового центра общей площадью 1430, 1 кв.м., в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у ответчиков Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В. права на приобретение в собственность всего земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, судом установлено и сторонами не оспаривается, что через полтора месяца после предоставления земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. в собственность ответчики Агоян Е.А., Погосян А.Р., Есенков А.В. на основании письменного соглашения от 29.04.2022 разделили его на три земельных участка разной площади, два из которых перешли в собственность Погосяна А.Р., а право собственности на третий земельный участок общей площадью 5395 кв.м., на котором располагается здание торгового центра, перешло в общую долевую собственность Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В. В июне 2023 и феврале 2024 ответчик Погосян А.Р. продал ответчикам ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. принадлежащие ему земельные участки, которые были выделены из земельного участка общей площадью 26 331 кв.м.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что передача в собственность за плату без проведения торгов земельного участка общей площадью 26 331 кв.м. не достигла той цели, для которой он предоставлялся ответчикам Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В.

В определении от 23 апреля 2020 года N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО1 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что площадь предоставленного по договору купли-продажи от 04.03.2022 в собственность земельного участка составляет 26 331 кв.м., что во много раз превышает площадь располагавшегося на нём объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах спорный земельный участок общей площадью 26 331 кв.м. не мог быть предоставлен Агоян Е.А., Погосяну А.Р., Есенкову А.В. в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 между КУМИ г. Юрги и Агоян Е.А., Погосяном А.Р., Есенковым А.В. является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределённого круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся на территории муниципального образования.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришёл к правильному выводу об удовлетворении исковых требований прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, возвратив земельный участок № общей площадью 5395 кв.м. муниципальному образованию, прекратив право собственности на него ответчиков Агоян Е.А., Погосяна А.Р., Есенкова А.В., взыскав с КУМИ г. Юрги в пользу ответчиков сумму оплаты за земельный участок соразмерно их долям.

Ничтожная сделка – это сделка, которая не имеет юридической силы с момента её совершения и не порождает правовых последствий, установленных законом для данного вида сделок. Последствия ничтожности распространяются и на последующие сделки, производные о первоначальной ничтожной сделки.

По смыслу закона признание недействительным первоначального договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 влечёт за собой недействительность соглашения о разделе земельного участка от 29.04.2022, заключенного между ответчиками Агоян Е.А., Погосяном А.Р., Есенковым А.В., и последующих сделок купли-продажи земельных участков от 08.06.2023 и от 14.02.2024, заключенных между ответчиками Погосяном А.Р., ИП Тютюн И.В. и Азизян А.В. с применением последствий недействительности сделок,

Суд первой инстанции верно указал в обжалуемом решении последствия признания недействительными соглашения о разделе земельного участка от 29.04.2022, сделок купли-продажи земельных участков от 08.06.2023 и от 14.02.2024.

На основании изложенного судебная коллегия в полной мере соглашается с принятым судом процессуальным решением.

Доводы представителя Погосяна А.Р. -Новикова А.Н. в заседании суда апелляционной инстанции о том, что суд должен ограничиться площадью земельного участка, требующейся непосредственно для функционирования торгового центра, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ничтожная сделка ничтожна полностью. Поэтому выводы экспертов ООО «Областной кадастровый центр» и ООО «Полярник» об установлении минимальной площади, необходимой для безопасной эксплуатации здания не влияют на принятое судом процессуальное решение.

Вместе с тем, судебная коллегия по доводам апелляционных жалоб считает необходимым указать следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учётом вышеприведённых положений закона прокурором при подаче иска 04.03.2024 не пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиями. При этом доводы апеллянтов о том, что спорные сделки являются не ничтожными, а оспоримыми не основаны на законе.

Что касается доводов апеллянтов по поводу неправильного истолкования судом закона, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, неприменения закона, подлежащего применению, о недоказанности судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения судом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, то они основаны на неверном понимании положений закона и обстоятельств, имеющих существенное значение для дела.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства судом проверены, изложенные в решении выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам и закону, они не опровергаются доводами апелляционных жалоб.

Доводы апелляционных жалоб об отсутствии правовых оснований для признания недействительными спорных сделок и соглашения о разделе земельных участков, прекращении права собственности ответчиков на земельные участки, истребовании у ответчиков спорных земельных участков и их возврате муниципальному образованию направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела, оснований к чему не имеется, и выводов суда не опровергают.

Доводы апелляционных жалоб о несогласии с указанием в решении суда на то, что земельный участок № общей площадью 26 331 кв.м. выбыл из владения собственника помимо его воли не влияют на суть принятого судом решения. Ничтожной признаётся сделка, которая не отвечает обязательным требованиям закона, поэтому наличие либо отсутствие воли лица на заключение такой сделки правового значения не имеет.

Относительно доводов апелляционной жалобы Азизян А.В. по поводу того, что к участию в деле судом не привлечён её супруг, судебная коллегия полагает необходимым указать, что, если сделка ничтожна, это означает, что она недействительна с момента её заключения и не имеет юридической силы. По этой причине ничтожная сделка купли-продажи земельного участка от 14.02.2024, заключенная между Погосяном А.Р. и Азизян А.В., по смыслу закона не может затрагивать права и интересы супруга Азизян А.В. Кроме того, по ничтожной сделке от 14.02.2024 Азизян А.В. имела намерение приобрести земельный участок, а не совершить действия по его отчуждению из общей совместной собственности супругов. При указанных обстоятельствах основания для привлечения к участию в деле супруга ответчика Азизян А.В. отсутствуют. Необоснованное привлечение к участию в деле лиц, права и интересы которых не затрагиваются рассмотрением дела, не допустимо.

Доводы апеллянта Есенкова А.В. об отсутствии у суда правовых оснований для признания права муниципальной собственности на спорные земельные участки надуманны, поскольку судом такие требования прокурора не разрешались и право собственности муниципального образования на земельные участки не признавалось.

Таким образом, доводы апелляционных жалоб Есенкова А.В., представителя Погосяна А.Р.-Новикова А.Н., представителя ИП Тютюн И.В.-Калинина В.Н., Азизян А.В. не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий: Л.А. Молчанова

Судьи: С.И. Жилин

О.В. Морозова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.06.2025.