Дело № 3а-232/2023

42OS0000-01-2023-000116-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кемерово 13 апреля 2023 года

Кемеровский областной суд в составе председательствующего судьи Решетняка А.М.,

при секретаре Климове И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Совхоз Маяк» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Совхоз Маяк» (далее – ООО «Совхоз Маяк») с учетом уточнения заявленных требований обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что общество является арендатором земельного участка площадью 30 444 112 кв.м. с кадастровым номером №№, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года и составляет 64 237 076,32 руб.

При этом исходя из отчета ООО «Независимая профессиональная оценка» от 7 апреля 2023 года № 230108/1, рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 1 января 2022 года составляет 16 440 000 руб.

Представитель административного истца Абакумов Г.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования с учетом уточнений поддержал.

Представители заинтересованного лица ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» Середенко В.В., Сергеева И.А. против удовлетворения заявленных требований не возражали, указав что не имеют каких – либо замечаний к отчету ООО «Независимая профессиональная оценка» от 7 апреля 2023 года № 230108/1.

Административные ответчики Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области - Кузбассу, Публично-правовая компания «Роскадастр» (филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу), заинтересованные лица, администрация Промышленновского муниципального округа о рассмотрении дела извещены надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили.

Управление Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу представили письменные возражения, указывая на то, что не являются административными ответчиками по делу, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей (л.д.98).

Филиалом публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу направлен письменный отзыв, в которым указано на то. что она не может являться административным ответчиком по настоящему делу.

От иных лиц, участвующих в деле, возражений (отзывов), относительно требований административного истца не поступило.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, распорядившихся своим правом на участие в судебном заседании.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (пункт 1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Исходя из положений части 1 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ и с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 до 1 января 2026 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

Положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года (часть 6 статьи 24, часть 1 статьи 25 Федерального закона № 237-ФЗ)

Таким образом, оспаривание результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до названной даты, осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса от 06.10.2020 №4-2/1724-п «О проведении в 2022 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Кемеровской области-Кузбасса» в 2022 году проведена государственная кадастровая оценка в отношении всех земельных участков учтенных в ЕГРН на территории Кемеровской области-Кузбасса, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 11 Федерального закона № 237-ФЗ.

Поскольку государственная кадастровая оценка, результат которой оспаривается в настоящем деле, проведена на основании вышеуказанного решения, в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, ООО «Совхоз Маяк» на основании договора аренды № 247, заключенного 14 ноября 2013 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Промышленновского муниципального района, является арендатором земельного участка площадью 30 444 112+/-50 832 кв.м. с кадастровым номером №№, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 24-26).

Размер и условия внесения арендной платы определены в пункте 2 договора, из которого следует, что размер арендной платы определен в соответствии с прилагаемым к договору порядком расчета (приложение №2).

Согласно приложения №2 к договору № 247 от 14 ноября 2013 года размер арендной платы за земельный участок определяется на основании его кадастровой стоимости (л.д. 26 оборот).

По сведениям филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Кемеровской области-Кузбассу земельный участок с кадастровым номером №№, поставлен на кадастровый учет 14.09.2004, имеет следующие характеристики: адрес (местоположение) – «<адрес>», категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства», уточненная площадь – 30 444 112 кв.м., то есть границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 марта 2023 года, утвержденная актом 4-2/2263 от 3 ноября 2022 года кадастровая стоимость указанного земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 28 декабря 2022 года, определена на дату 1 января 2022 года в размере 64 237 076,32 руб. (л.д. 11).

Датой определения оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №№ является 1 января 2022 года – дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Дата начала применения данной кадастровой стоимости – 01.01.2023.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 13 марта 2023 года (л.д. 4 – штамп о приеме документов).

Учитывая, что сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 28 декабря 2022 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административным истцом не пропущен.

В соответствии с положениями части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

22 февраля 2023 года ООО «Совхоз Маяк» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, заявление возвращено. (л.д. 27,28).

Из представленного административным истцом отчета от 7 апреля 2023 года № 230108/1 об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного оценщиком ООО «Независимая профессиональная оценка», следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ на дату оценки - 1 января 2022 года составляет 16 440 000 руб.

Проверяя относимость и допустимость отчета оценщика к разрешаемым спорным правоотношениям, суд исходит из следующего.

Дата, по состоянию на которую оценщиком определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – 1 января 2022 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оценивая указанный отчет оценщика о рыночной стоимости земельного участка, суд исходит из того, что он содержит подробное описание проведенных исследований, в нем указаны используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, иные необходимые сведения, выводы оценщика мотивированы, изложены ясно и не допускают неоднозначного их толкования. В результате выбора подходов оценщиком для оценки земельного участка отобран сравнительный подход (описано применение метода сравнения продаж), отказ от использования затратного и доходного подходов и иных методов мотивирован. Оценщиком приведен анализ сегмента рынка объекта оценки, с учетом характеристик исследуемого земельного участка подобраны наиболее соответствующие ему объекты-аналоги, применены корректировки на дату сделки, площадь, местоположение, приведены сведения об источниках полученной информации об аналогах объекта оценки. В отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. Отчет содержит сведения о соответствии уровня знаний оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами по данному делу не представлено каких-либо возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины установленной оценщиком в отчете рыночной стоимости спорного земельного участка либо доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах оценщика, сомнений в достоверности представленного истцом отчета.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При таких данных, учитывая, что административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, опровергающих выводы оценщика и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельного участка, а у суда не имеется оснований не доверять отчету оценщика, определившего рыночную стоимость земельного участка, суд не находит оснований для назначения по собственной инициативе судебной экспертизы для определения рыночной стоимости.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№ в размере 16 440 000 руб., по состоянию на 1 января 2022 года является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах требования административного истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Совхоз Маяк» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 30 444 112 кв.м. с кадастровым номером №№, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости равной 16 440 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2022 года.

Решение может быть обжаловано через Кемеровский областной суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение составлено 14 апреля 2023 года.

Председательствующий      Решетняк А.М.